新舊對(duì)比！新《土地管理法》7大亮點(diǎn)解讀以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響（2）

二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響

此次修法后，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以及目前的房地產(chǎn)格局會(huì)產(chǎn)生什么的影響呢：

問(wèn)題一：新法允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，是否意味著小產(chǎn)權(quán)房即將轉(zhuǎn)正？

答：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市與小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正其實(shí)沒(méi)有必然關(guān)系。目前農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和集體建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用地。因此，宅基地、農(nóng)村公益性公共設(shè)施用地與可直接入市的集體建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用地是不同的概念。

新法強(qiáng)調(diào)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的重要特征是具有經(jīng)營(yíng)性，小產(chǎn)權(quán)房一般是用于住宅用途，即使現(xiàn)實(shí)中有些作為租賃或者其他經(jīng)營(yíng)性用途，但在法律上是難以界定為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的。

問(wèn)題二：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，是否意味著開(kāi)發(fā)商可以直接獲取集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，有何限制？

答：農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。

新法并沒(méi)有限制開(kāi)發(fā)商獲取集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，因此在未來(lái)，開(kāi)發(fā)商是有可能通過(guò)獲取集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，從而進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。但是根據(jù)新法規(guī)定，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市后，在用途上應(yīng)與原來(lái)的用途保持一致。

問(wèn)題三：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，對(duì)樓市意味著什么，對(duì)目前的房?jī)r(jià)是否會(huì)有影響？

答：根據(jù)官方的回復(fù)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，首先入市的土地要符合規(guī)劃，規(guī)劃必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途。第二個(gè)，它必須要經(jīng)過(guò)依法登記。第三個(gè)，它在每年的土地利用年度計(jì)劃中要作出安排。另外，即使獲得了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人也要按原來(lái)規(guī)劃的用途來(lái)使用土地。因此從這幾個(gè)方面來(lái)講，它不會(huì)對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地市場(chǎng)造成沖擊，而且新法是2020年才開(kāi)始實(shí)施，目前對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生太大影響。

附： 《土地管理法》新舊對(duì)比表

第一條

為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法。

為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源， 節(jié)約集約和合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法。

新增第六條

“ 國(guó)家實(shí)行土地督察制度。國(guó)務(wù)院設(shè)立國(guó)家土地總督察，代表國(guó)務(wù)院對(duì)省、自治區(qū)、直轄市人民政府和國(guó)務(wù)院確定的其他城市人民政府土地利用和管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。”

第十一條改為第十二條

農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定。

確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《中華人民共和國(guó)森林法》、《中華人民共和國(guó)草原法》和《中華人民共和國(guó)漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，依法對(duì)土地以及房屋、林木等定著物進(jìn)行登記。

農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)以上人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)農(nóng)用地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)；其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定。

刪除第十二條

依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。

第十七條

各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治和資源環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃。

土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、 國(guó)土規(guī)劃、國(guó)土空間開(kāi)發(fā)和資源環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃。

土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第十九條

土地利用總體規(guī)劃按照下列原則編制：

（一）嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；

（二）提高土地利用率；

（三）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；

（四）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；

（五）占用耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。

土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng) 堅(jiān)持創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，綜合考慮資源環(huán)境承載能力，按照下列原則編制：

（一）嚴(yán)格保護(hù) 永久基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；

（二）節(jié)約集約用地，提高土地利用率；

（三）優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局，統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；

（四）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；

（五）占用耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾耕地相平衡；

（六）維護(hù)群眾合法權(quán)益，保障群眾共享發(fā)展成果。

第二十條

縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)劃分土地利用區(qū)，明確土地用途。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)劃分土地利用區(qū)，根據(jù)土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。

全國(guó)土地利用總體規(guī)劃和省、自治區(qū)、直轄市土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用和保護(hù)作出總體部署和統(tǒng)籌安排。

市、縣土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)劃分土地用途分區(qū)，明確土地用途和管制邊界。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)確定每一塊土地的用途，并予以公告。

地方人民政府可以編制村土地利用規(guī)劃，作為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的組成部分。

編制土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)廣泛聽(tīng)取公眾意見(jiàn)。

第二十一條第二款

省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在一百萬(wàn)以上的城市以及國(guó)務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

全國(guó)土地利用總體規(guī)劃，省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，以及跨省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

第三十一條

國(guó)家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。

國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒(méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，?？钣糜陂_(kāi)墾新的耕地。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)制定開(kāi)墾耕地計(jì)劃，監(jiān)督占用耕地的單位按照計(jì)劃開(kāi)墾耕地或者按照計(jì)劃組織開(kāi)墾耕地，并進(jìn)行驗(yàn)收。

國(guó)家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。 縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，確保土地利用總體規(guī)劃確定的本行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量不減少、質(zhì)量不降低。

國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的 ，按照“占多少，補(bǔ)多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)補(bǔ)充與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵](méi)有條件補(bǔ)充或者補(bǔ)充的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，專款用于補(bǔ)充新的耕地。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)充耕地計(jì)劃，監(jiān)督占用耕地的單位按照計(jì)劃補(bǔ)充耕地或者按照計(jì)劃組織補(bǔ)充耕地，并進(jìn)行驗(yàn)收?！?

第三十四條

國(guó)家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度。下列耕地應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，嚴(yán)格管理：

（一）經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；

（二）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；

（三）蔬菜生產(chǎn)基地；

（四）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田；

（五）國(guó)務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。

各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上。

基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。

國(guó)家實(shí)行 永久基本農(nóng)田保護(hù)制度。下列耕地應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃為 永久基本農(nóng)田，嚴(yán)格管理， 實(shí)行特殊保護(hù)：

（一）經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油、糖等重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；

（二）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；

（三）蔬菜生產(chǎn)基地；

（四）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田；

（五）國(guó)務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃為永久基本農(nóng)田的其他耕地。

各省、自治區(qū)、直轄市劃定的 永久基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上。

永久基本農(nóng)田劃定以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。 永久基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)落實(shí)到地塊，設(shè)立保護(hù)標(biāo)志，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府將其位置、范圍向社會(huì)公告。

第三十六條第三款

禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。

“禁止占用 永久基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。

第四十三條

任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

刪除

原第四十四條改為第四十三條

建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

第四十四條

為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有土地的，可以依法實(shí)施征收：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程、搬遷安置工程建設(shè)的需要；

（五）在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，由政府為實(shí)施城市規(guī)劃而進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要；

來(lái)源：拓維律師事務(wù)所、法律權(quán)威解讀